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关于《住房公积金支持我市房地产市场发展有关问题的意见》的解读
中国汕头政府门户网站 www.st.gov.cn  2018-07-06  来源:汕头市住房公积金管理中心
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为贯彻落实党的十九大精神和《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)的工作要求,根据《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》(粤建金〔2017〕252号)等有关文件精神,结合我市公积金管理实际,市住房公积金管理委员会印发了《关于住房公积金支持我市房地产市场发展有关问题的意见》,现就有关内容解读如下:

一、制订背景

近年来,随着汕头经济发展的持续向好,加上国家“去库存”及“降成本”政策的激励,及我市住房公积金诸多惠民新措施的出台,释放住房公积金政策红利,发挥了住房公积金的社会效益。

(一)归集资金呈增长态势:2014年全年新归集资金29.25亿元(同比增长9.63%),2015年31.90亿元(同比增长9.05%),2016年35.27亿元(同比增长10.56%),2017年37.39亿元(同比增长6.01%)。

(二)个贷资金呈快速增长态势:2014年全年个贷11.35亿元,2015年19.65亿元(同比增长73.13%),2016年32.48亿元(同比增长65.29%),2017年25.76亿元(同比下降26.08%)。

(三)提取资金呈递增态势:2014年全年提取资金13.92亿元(同比增长11.18%),2015年35.9亿元(同比增长157.9%),2016年27.8亿元(同比减少22.57%),2017年36.36亿元(同比增长30.79%)。

(四)上缴财政增值收益呈快速递增态势:2014年0.709亿元,2015年1.72亿元,2016年2.45亿元。三年合共创收4.879亿元,为2013年年度之前创收总和的3.6倍。2017年预计可上缴财政增值收益2.4亿元。

(五)存在问题

随着近年来房地产市场的不断升温,缴存职工购房需求大幅提高,住房公积金提取和贷款连年保持在高位增长,住房公积金流动性不足的矛盾越来越突出,住房公积金资金流动性风险已经显现。特别是2016年以来,公积金贷款及购房提取均出现爆发性增长,2016年全年发放贷款32.48亿元,提取27.8亿元,两项共使用资金60.28亿元,而当年度新归集资金35.27亿元及公积金贷款回收资金6.17亿元,2016年度净减少“资金池”资金18.84亿元。2017年发放贷款25.76亿元,提取36.36亿元,两项共使用资金62.12亿元,而2017年新归集资金37.39亿元及公积金贷款回收资金8.76亿元,净减少“资金池”资金15.97亿元,截至2017年12月底,我市住房公积金存量资金仅11.03亿元。目前我市住房公积金个贷率89.08%,按照粤建金〔2017〕252号文的意见,我市住房公积金资金已进入流动性风险警戒线。虽然,我市已在今年9月份启动了住房公积金“公转商”贴息贷款业务,但由于自2017年5月以来,提取资金与归集资金基本持平的情况,使住房公积金贷款资金保障压力越来越大,甚至难以为继,将带来对职工权益的损害和市场稳定持续发展的影响。

二、制订意义和目的

住房公积金是职工的长期住房储金,主要用于支持职工解决自住住房,这也使住房公积金行业一头连着经济、一头连着民生,越来越受到社会的关注。学习借鉴厦门、广州等城市成功经验和先进做法,报请市住房公积金管委会印发《关于住房公积金支持我市房地产市场发展有关问题的通知》,对部分住房公积金归集、提取、个贷政策措施进行微调,建立住房公积金可持续机制,保护我市职工购房合法权益,支持房地产市场平稳健康发展。

三、解决的主要问题

《关于住房公积金支持我市房地产市场发展有关问题的通知》结合我市实际,主要对以下问题进行了明确:

(一)将我市职工住房公积金贷款连续缴存年限的条件恢复为12个月

2014年以来,国家为去库存,将职工公积金贷款购房条件从连续缴存12个月调整为6个月,以加速贷款进度。但近期发现部分职工,利用我市降低住房公积金贷款缴存年限条件,委托不法中介代其缴存了6个月的住房公积金后,即申请住房公积金个人住房贷款,贷款获批后,即停缴住房公积金。为此,拟学习借鉴厦门、广州等城市做法,将我市职工住房公积金贷款连续缴存年限的条件恢复为2014年10月份以前的条件。即:申请住房公积金个人住房贷款,必须是连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上的在缴职工。

(二)调整职工个人最高贷款额度计算公式

为体现住房公积金制度的公平性和公正性,实现政策的长期性和稳定性,确保资金的安全性和可持续性,根据省住建厅《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》(粤建金〔2017〕252号)要求,拟恢复原《汕头市个人住房公积金贷款管理办法》(汕房金管〔2011〕3号)文规定的贷款额度计算公式,结合住房公积金资金流动情况和职工月公积金缴存额、职工可贷款年限、缴存余额等情况,计算职工最高可贷额度。即:

最高个人贷款额度=公积金账户当前余额+当前月缴存额×当前至法定退休年龄总月数×缴存调节系数

其中“公积金账户当前余额”以职工贷款前一年内账户最高余额计算;“缴存调节系数”由住房公积金管理中心依据国家政策、存量资金等因素调整确定,并及时公布。

另外,为鼓励职工使用“公转商”贷款,体现“公转商”的优势,减少普通公积金贷款的压力,对“公转商”贷款业务的上述调节系数可相应提高,具体提高幅度由市住房公积金管理中心根据存量资金、房地产市场等情况确定公布。

同时,为体现权利义务对等的原则,打击通过不法中介代缴住房公积金业务,启用根据缴存时间制定最高可贷额度:

缴存时间:1年(含)——2年,最高贷款额10万元;

缴存时间:2年(含)——3年,最高贷款额15万元;

缴存时间:3年(含)——4年,最高贷款额25万元;

缴存时间:4年(含)——5年,最高贷款额35万元;

缴存时间:5年(含)以上,最高贷款额40万元。

夫妻双方可贷额度可合并计算,合并后总的可贷额度不能超过各人缴存时间档次最高贷款额度之和;对非配偶关系的,分别计算可贷额度;两人或两人以上缴存职工同时申请贷款的,同一笔贷款最高贷款额度合计不超过七十万元。

原已统一审批的公积金个贷合同,在轮候公积金放款过程,自愿改为“公转商”方式贷款的,其贷款额度按原审批时点政策执行。

(三)对一手、二手房最高可贷额度占抵押住房现值的比例,由市住房公积金管理中心依据国家政策及本市个人住房公积金贷款率,参照本市商业银行住房贷款的最高可贷额度占抵押住房现值的比例,适时调整公布。这样,将使我市住房公积金贷款政策更加及时反映国家政策和房产市场的需求。

(四)取消职工直系亲属(父母、子女)购买自住住房可提取住房公积金的规定。

鉴于目前我市住房公积金资金紧张,结合国务院《住房公积金管理条例》的立法目的主要是解决职工自住住房问题,为保障缴存职工解决自住住房的提取、贷款需求,缓和资金压力,取消《汕头市住房公积金提取管理办法》(汕房金管〔2016〕2号)第五条第(二)款“职工直系亲属(父母、子女)购买自住住房”可以提取职工本人住房公积金的规定。

(五)取消职工家庭物业管理费可提取住房公积金的规定。

鉴于目前我市住房公积金资金紧张,结合国务院《住房公积金管理条例》的立法目的主要是解决职工自住住房问题,为保障缴存职工解决自住住房的提取、贷款需求,缓和资金压力,取消《汕头市住房公积金提取管理办法》(汕房金管〔2016〕2号)第五条第(十七)款“职工本人住房公积金提取补充家庭物业管理费”的规定。

(六)把职工及配偶购买、建造、翻建、大修自住住房三年内可以提取住房公积金的规定调整为一年内可以提取。

严格执行建设部、财政部、人民银行等三部委《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管〔2005〕5号)第八点:“职工购买、建造、翻建、大修自住住房,未申请个人住房公积金贷款的,原则上职工本人及其配偶在购建和大修住房一年内,可以凭有效证明材料,一次或者分次提取住房公积金账户内的存储余额。夫妻双方累计提取总额不能超过实际发生的住房支出”的规定,把职工及配偶购买、建造、翻建、大修自住住房三年内可以提取住房公积金的规定调整为一年内可以提取。

(七)房龄二十五年内(含)的二手房,方可办理住房公积金贷款。

考虑到二手房剩余使用年限、价值较差,贷款风险提高等问题,参考商业银行做法,结合房龄因素对二手房住房公积金贷款进行控制,有利于对住房公积金贷款风险的控制,确保放贷资金安全。

(八)缴存职工购买2007年4月30日至2012年8月16日期间取得《建设工程规划许可证》、涉及“一房多证”的商品住房(实际使用功能为一套住房,目前已合证为一本《不动产权证书》的商品住房),当时申请办理住房公积金贷款购房时,已办理上述商品住宅相应住房公积金贷款的,可再次办理住房公积金贷款。

根据建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中:“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”,我市相当一部分购房者购买了购买“一房多证”商品住房。2012年8月16日第十三届14次市政府常务会议决定,对2007年4月30日至2012年8月16日期间取得《建设工程规划许可证》、涉及“一房多证”的商品住房符合合并条件的可予合并。但在此之前,仍有部分缴存职工因购买了“一房多证”商品住房,办理了上述商品住宅相应住房公积金贷款。根据住建部、财政部、人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金〔2014〕148号)有关规定,已办理了上述商品住宅相应住房公积金贷款的职工,不能再次申请住房公积金贷款。但近期很多职工向我中心反映这一问题,要求帮助协调解决。

为更好维护职工合法权益,本着尊重事实,便民利民的宗旨,对当时申请办理住房公积金贷款购房时,按“一房两贷”办理上述商品住宅相应住房公积金贷款的,可再次办理住房公积金贷款。

(九)住房公积金贷款受托银行要及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续,要加大对我市“公转商”贴息贷款的支持力度,争取“公转商”贷款利率优惠,切实降低市住房公积金管理中心“公转商”贴息成本。市住房公积金管理中心要加强对各受托银行的考核,对不认真履行委贷事项的,应扣减贷款手续费;情节严重的,可暂停或上报市住房公积金管委会取消住房公积金业务办理资格。

(十)市住房公积金管理中心要按照粤建金〔2017〕252号文精神,建立健全流动性风险防控机制,密切关注我市房地产市场状态和住房公积金资金流量、流向、流动速度,做好数据分析,结合本市实际,适时、及时对住房公积金相关政策进行适当的调整,进一步支持和促进我市房地产市场持续稳定发展。

 

汕头市住房公积金管理中心
2018年7月6日

 

 

 

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